Die Aussichten
Das Zinsniveau wird bis zum Jahresende 2022 wohl etwas ansteigen auch die eine oder andere Zinssteigerung ist in 2023 zu erwarten. Die USA als größter Anleihefinanzierungskapitalmarkt und führende westliche Wirtschaftsmacht hat bereits zum Jahreswechsel angekündigt die Anleihekäufe in drei Stufen in 2022 (Tapering - Abkehr der Nullzinspolitik) zu reduzieren.
Dies wird synchron und automatisch zu marginalen Zinserhöhungen führen. Somit ist es schwerer an schnelles und billiges Geld zu kommen, was zur Folge hat das die Wirtschaft sich nicht mehr unmittelbar mit frischen Investitionskapital versorgen kann; zu groß ist die Angst einer unproportionalen Inflation. Die EZB wird wohl mittelfristig hier gleichziehen müssen (Globalisierung) um die europäischen Exporte nach Übersee nicht mit einer Deflation zu versorgen, welche auch Deutschland als europäischer Exportmeister stark betreffen würde.
Man wird sich zu ca. 1.7% – 2.3 % mittelfristig finanzieren können (Tendenz eher nach oben, mit einer Eigenkapitalquote von ca. 20++ % oder auch mehr. Das hat zur Folge das nicht mehr alles was angeboten wird, in Kürze über den Ladentisch verkauft werden kann. Speziell in den hohen Preissegmenten oberhalb der 8.000.—p/m2 wird hier eine Break Even stattfinden.
Untere bis mittlere Preissegmente speziell für Wohnimmobilien werden sich aller Wahrscheinlichkeit erst einmal stabil verhalten, wobei auch hier überproportionale Steigerungen, wie in den letzten 8 Jahren, wohl fürs Erste NICHT mehr der Fall sein werden (steigende Zinsen = stagnierende bis fallende Preise). Mietpreisbindung und Restriktionen für private Investoren der neuen Rot/Grünen Bundesregierung tun hier ihr Möglichstes um diesen Prozess zu beschleunigen.
Dennoch: die gute Nachricht!
Da München bis 2025 auf ca. 1.8 Mio. Einwohner anwächst und der Zuzug an Menschen in die bayerische Landeshauptstadt ungebrochen sein wird, bleibt der Wohnraum in Stadt & Peripherie äußerst knapp. Auch die Bautätigkeit der öffentlichen Hand (Stadt und Kommunen)ist sehr gering und bei weitem nicht ausreichend um eine Preisentspannung für den Wohnraum zu schaffen.
In der bayerischen Landeshauptstadt bewegen sich die Einstandspreise derzeit zwischen 6.500.-- € (B-Lage) bis zu 20.000.-- € (Premium) p/m2. Letztere werden jedoch hier fürs Erste die Spitze sein und bleiben, da der Markt für AAA-Premium Objekte - bis auf wenige Ausnahmen - zunehmend ausgereizt ist.
Als nachhaltige Werterhaltungs- und Vermögensanlage bleiben Immobilien dennoch ungeschlagen, und dies noch weit vor den Aktien. Die Wertsteigerungen lagen zuletzt bei 10 % und bis zu 20 % pro Jahr. Dies wird wohl nicht mehr zwingend, bis gar nicht mehr der Fall sein; aber ein großer Preisverfall ist nicht wirklich zu erwarten!!
Trotz wahrscheinlich anziehender Zinsen, wird sich das Nachfrage-Angebot-Niveau zu Gunsten der Nachfrage entwickeln und somit zu weitgehend stabilen bis leicht oder moderat steigenden Preisen führen.
Jedoch werden die Renditen (Mietpreisbindung), auch durch die Restriktionen der Bundesregierung, voraussichtlich gleichbleiben bzw. etwas heruntergehen. Das eingesetzte Eigenkapital mind. 20 % ++ (wichtiger denn je) ist aber sicher angelegt und ist inflationsbereinigt auch gut investiert. Moderate Steigerungsraten von ca. 3-5 % p.a. sollte der Markt in der Landeshauptstadt München weiterhin bereitstellen können.
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